2015年3月1日《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）正式实施。登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”，除有利于保护权利人合法财产权，提高行政效率，为建立健全现代产权制度奠定坚实基础外，还将为公众依法查询登记资料信息提供极大的方便和前景。

 

      不动产登记资料的查询制度如何兼顾保护国家秘密、商业秘密和个人隐私，如何最大程度方便群众、服务好经济社会活动等，都需要明确基本原则，做好顶层设计。

 

      一是科学界定查询主体范围。根据《条例》，可以查询不动产登记资料的主体有三类，即权利人、利害关系人和有关国家机关。要建立完善的登记查询制度，首先应当明确权利人、利害关系人的具体范围。权利人、利害关系人的指向并不唯一，理论界对此也莫衷一是，对权利人、利害关系人的范围及查询权限也未达成一致。

 

      实际上，对“权利人”、“利害关系人”的界定有一定的难度，对其规定的方式有机械性和灵活性两种。机械性规定是指作出具体明确、有操作标准的规定，比如持法院、仲裁机构的立案通知书等作为参考标志，其优点在于便于管理人员直接运用，使操作较为规范统一，缺点在于很难对“权利人”、“利害关系人”进行精准、完备的界定，不易形成科学全面的格式化标准；灵活性规定是指赋予管理人员对“权利人”、“利害关系人”判断的较大的自由裁量权，管理人员可以综合各种情况考虑最终决定是否为其查询，其优点是管理人员可以全面综合地考虑各项因素，缺点是不同管理人员对查询人具体情况的理解和执法尺度必然难以一致，可能造成相同情况下处理结果不一致，此外管理人员对裁量权的过度拥有可能形成滥用。鉴于我国相关法律法规对管理人员自由裁量权几乎没有约束性规定，在理论研究上还存在很多盲点，建议采取前一种方式。

 

      二是加强对登记资料的保护。《条例》明确了登记资料的查询范围，实际上也明确了登记资料保管机构对不动产登记资料的服务要求和保护范围。对于适格主体提出的合理的查询要求，登记机关应当做到及时、准确地提供查询服务；对于不适格主体或者超过权限的查询要求，登记机关应当予以拒绝并书面告知。

 

      对于可以依职权或依法查询获得不动产登记资料及信息的不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，不得泄漏不动产登记资料、登记信息，不得利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动。

 

      三是确保登记信息联网安全。不动产统一登记信息平台的建立，一方面实现了不动产登记信息的互联互通，另一方面也给登记资料的保护提出了新的课题，那就是如何确保登记资料的安全。

 

      一些学者因此担忧，甚至主张不建立不动产登记全国联网，认为“不动产登记信息的全国联网将会给登记簿和其他登记资料的安全带来威胁，使之更容易遭受黑客攻击或被感染病毒”。这种担心不无必要，但同样不能“因噎废食”。网络时代，不动产登记信息的全国联网确实有黑客攻击或者被感染病毒的风险，但这种潜在的威胁和风险并非特例，也并非难以避免。通过高级别的网络安全保护措施和内容加密处理，严格划分信息管理员权限并编制科学的管理办法，制定完备的信息安全防预案等措施，完全可以做好登记资料全国联网的安全工作，防止网络安全事故的发生。当然，不动产统一登记信息一旦大规模泄漏，将造成不可估量的损失，在不动产登记信息管理基础平台建立过程中，一定要将登记信息安全放在重要位置，加大投入和保障力度，尽最大可能防范信息泄漏。

 

 

      《条例》明确，不动产登记要遵循方便群众的原则，要求将便民利民和方便群众贯穿始终。在登记资料查询工作中，同样要坚持服务群众的原则。登记资料查询工作制度设计，既要方便登记查询机关的管理，又要确保方便群众查询。实际上，举国上下对不动产登记寄予了很高期待，而登记查询窗口的服务量可能会大大超过登记窗口的服务量，这就更加要求登记查询尽可能地满足群众需求。

 

      其一，建立登记资料异地查询制度。尽管登记工作遵循属地登记原则，但在查询工作中应尽可能满足群众异地查询的需要。不实现异地查询，将极大提高经济活动和查询成本，造成不必要的浪费，同时也会给地方保护主义带来空间。为实现登记资料的异地查询，一方面，要在制度设计上予以明确，适格查询主体有权在住所地或不动产所在地进行查询；另一方面，各层级应当加强对不动产登记查询工作的支持力度，在信息平台建设、查询设备和服务人员配备等方面加大投入。

 

      其二，降低民众查询成本。作为社会公共资料，不动产登记信息在供查询时应遵循公益性原则，尽可能降低民众查询成本。一方面，登记查询机构应当明确自身服务机构定位，严禁以有偿方式通过第三方向公众提供查询服务牟利；另一方面，在向社会公众服务时，还应采取措施防止恶意查询，浪费公共资源，使有真实查询需求的公众难以获得服务，必要时也可收取适当的查询服务成本，但要避免产生“天价”查询费。

不动产统一登记将在很大程度上消除不动产多部门分块管理形成的“信息孤岛”，在全国不动产统一登记完成后，全国土地、房产、林业、草原、海域海岛等领域不动产登记信息都将得到及时汇总，通过信息汇总、处理和加工，将会提供各领域、各范围、各种类准确及时的不动产登记基础信息。各类不动产信息不仅可为国家和地方政府科学决策提供支撑和参考，也会给社会公众的生产生活提供极大便利。

 

      因此，不动产登记查询绝不仅仅是方便权利人、利害关系人、有关国家机关查询个别不动产登记资料和登记簿记载的内容，其更为深远的意义在于为国家、地方政府和社会公众提供丰富有效的信息产品。因此，不动产统一登记信息查询工作应高度重视推进基础性、公益性不动产登记资料信息的社会化服务，注重为公众利用不动产统一登记信息提供方便，科学制定登记资料信息产品研发规划，组织各方研发力量，逐步开发登记资料信息服务产品。